金融借貸規管

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自金融海嘯後,歐美國家紛紛增加樓市透明度,令香港樓市透明度有所回落。仲量聯行每2年發表的《環球房地產市場透明度指數》報告,2010年香港樓市透明度雖然仍然高企,但排名卻由08年的第11位,下跌至第18位。仲量聯行指出,雖然香港樓市依然具高透明度,但政府應加強賣地透明度,以及為市場提供更多的商業房地產的貸款資料。

業界倡賣地提前公布底價

該報告早於99年發表,約每2年一次,現時全球最高透明度首3位市場分別為澳洲、加拿大及英國,香港則排名第18位。仲量聯行香港資本市場部主管曾煥平強調,香港已是一個極為成熟及透明的市場,排名下跌只因其他歐美市場透明度增加所致,香港仍於亞太區中排名第四。

他亦指出,雖然香港整體樓市仍具高透明度,但賣地透明度則仍有改善空間,建議政府應公布有關勾地試勾失敗價,以及主動推出地皮拍賣時,提前公布底價,讓發展商有足夠時間準備。「自9招12式推出後,發展商賣樓透明度明顯提高,但政府要求發展商賣樓前3日公布價單的同時,點解拍賣地皮底價卻不可早口的公布?」

商業房地產借貸款披露未足

仲量聯行研究部主管陳錦平表示,有關住宅借貸款的透明度相當高,但商業房地產借貸款,包括寫字樓及商舖等卻未有足夠披露,有待改善,以便提高香港樓市透明度。

運輸及房屋局發言人回應本報查詢時表示,上述報告覆蓋範圍甚廣,包括商業樓宇借貸、金融借貸規管等,樓宇買賣透明度是其中一環。該局指出,香港政府致力加強樓宇買賣的公平程度及資訊的透明度。政府近年透過預售樓花同意方案、地產建設商會所發的指引,推出多項措施,包括落實執行「9招12式」,提高示範單位、樓書及價單的透明度,進一步保障消費者的權益,而政府會密切監察「9招12式」的落實情況。

超市股沒銀行借貸

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超市能為消費者提供一站式購物服務,產品覆蓋範圍又廣泛,只要加薪者增加消費,無論他或她有何喜好,超市均能有保證地獲益。作為華東主要超市集團,聯華(0980)去年表現相當亮麗,加上母公司注資料陸續有來,後市可看高一線。

聯華於09年完成收購華聯超市,令到集團於上海及長三角的影響力進一步提升。去年,聯華於全國擁有4930間門市,於華東地區超市數目達到4249間,包括104間是大賣場,2612間是超級市場,及超過1500間便利店。一個強大的銷售網絡,對超市企業來說是很大的優勢。集團的銷貨量提升,可進行大量採購,成本較低。而且,集團亦可建立大規模的物流中心,提高營運效率。

現金逾60億無借貸

集團去年的盈利能力亦有所改善。集團銷售額仍較08年有所增長,純利方面,則大幅提升30.7%至5.07億元人民幣。另注資之後,聯華的財政狀况亦有所改善。細看資產負債表,發現聯華持有的現金水平大為提高。首先,集團的現金水平提升至逾60億元,且沒有銀行借貸,較之前稍為增強,只要能繼續做到貨如輪轉,聯華的盈利能力可再上一層樓。

超市的最大附加值,就是能快速將產品送到消費者面前,這個價值對任何製造商來說均至為重要。因此,就算生產成本上升,亦很難轉嫁至超市身上。再者,超市來自供應商的收入,往往與產品銷售額掛鈎。因此,當內地出現通脹時,超市業務表現反而有機會更上一層樓。

况且,集團尚有獲母公司注資的機會。聯華母公司百聯集團早前便向港佳(0605)購入在上海的超市網絡,並表明有很大機會注入聯華,倘若作價相宜,可成為推動股價另一股動力。

內地借貸緊縮 樓市調整

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中原地產研究部聯席董事黃良昇指出,今年香港二手豪宅市場中內地買家的比例明顯下降4.7個百分點。2010年首四個月,已知內地買家的比例有13.4%。而2009年全年,己知內地買家的比例有18.1%。內地買家的比例,由去年高峰回落。因為內地收緊借貸,加上內地樓市調整,投資者的資金被困,流入香港豪宅市場的資金明顯減少,大家不敢借貸

就整體香港私人住宅市場而言,今年內地買家的比例,輕微下降0.2個百分點。2010年首四個月,已知內地買家的比例有5.4%。而2009年全年,已知內地買家的比例有5.6%。內地買家的比例,雖然由去年的高峰回落,但仍然處於歷史性高位,高過2007年(4.1%)及2008年(4.3%)的水平。展望內地資金將繼續流入香港樓市,而購買對象由住宅擴展到工商舖等類別。

由2009年1月到2010年4月;已知內地買家比例較高的二手豪宅有:畢架山峰(53%)、君臨天下(50%)、半山壹號(50%)、一號銀海(43%)、天璽(41%);已知內地買家比例較高的一手項目有:天璽(34%)、半山壹號(30%)、縉城峰(24%)、御凱(23%)、海桃灣(22%)。

借錢過程理財法

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理財有終極目標和過程目標,所以必須講究終極方法和過程方法。對於大多數人,理財的終極目標是財政自由,有足夠的條件去提供自己和家人既能獨立又有尊嚴的生活。講到數字,這個目標人人不同,唯一的普遍原則是把要求的水平降低一點,達鵠的日子就早點到來。但無論怎樣低,總不能低於社區水平,所以有終極的方法,即研究本社會的物質要求。此於香港最明顯的是住的要求挑戰最大。能解決住的問題,其他物質要求都不難滿足,所以住是終極需要。

由於終極目標水平不可能太低,理財就變成數十年的工作,即是要講究過程的目標和方法,長達數十年,所以理財變成生活方式,而方法也在生活方式中尋。第一個我稱為「無痛理財法」,其本質是全無痛苦的節約,要實行此法必須提高全家對利息的敏感度。最明顯的是信用卡欠款,在美國最低的卡數要收十多厘息,在香港欠卡數收三十多厘息很平常,這就是有人欠數十萬元卡數弄至要燒炭的緣故。但高息債務有些很隱蔽,例如車會,必須小心計出。最佳的方法是任何購買都不欠債,方法是把債務集中到「好債」上面:目前最平的借錢途徑是樓按,把家中債務都集中於按揭。目前香港可借到一厘息的樓按,幾乎等於免息借錢了。

要達到終極目標,無法避免較高風險的投資,例如買股票,但不要借錢投資喔,所以第二個講究的方法是「危機投資法」(Panic Investing):即在股災中買股票。例子是在二○○八年金融海嘯中買盈富(或恒生指數基金)或領匯房地產基金。

最後是「心安理財法」:即買股票的比例不斷降低,直至有一天終極目標已達到,從此成為不必投資的人上人。